分譲マンションの場合、法律により専有部分と共用部分との境界の認定基準について、明確な規定が無い為、いくつかの説がある。

１．壁、天井、床のすべてを共用部分とする説（内法説）
２．壁真（心）と天井、床スラブの中心線までが専有部分であるとする説（壁真説）
３．壁などの上塗部分までが専有部分で他は共用部分とする説（上塗説）

１は空間のみが専有部分となるので保険上は該当しない。空間に保険は付ける事ができない。以前に被保険利益で述べた様に、経済上の利益である物理的な存在が必要である。
２は鉄筋コンクリートの軀体の中央で所有権を分ける為、現実的ではない。
３が一般によく使われている説であり、今回は上塗説で論じる事とする。

分譲マンションの専有部分への付保は内装保険である（上塗説に限る）。･･･と言っても過言ではない。

共同住宅である分譲マンションはその所有権が共用部分と専有部分に分かれる事は周知の事実である。

購入するのは後者である。分譲価格という値段で価格が設定され、何と言っても購入時に払った購入代金で、火災保険の保険金額を設定している場合が有る。融資の関係で仕方無い事かもしれない。質権設定の火災保険契約はそうなる可能性が高い。債権保全の火災保険契約の場合は避けようがないことかもしれない。

しかしながら購入金額（分譲価格）が保険金額として適正かと言うと、そんな事はなく、土地代金やデベロッパーの手数料，場所的な付加価値がついての金額である。わかりやすい例は同じ物件で、同じ間取りで○○シリーズの同じ面積の建物でも駅前に所在する物件か郊外に所在する物件かで金額の差が生じる。3階と6階で値段が違う例がある。同じ間取りでも南側か西側でも価格に差が出る。これに付保する時に保険料率や保険料に差は生じないはずであるから、建築費のみの問題になる。

火災で焼損した分譲マンションの一室は爆発以外は基本的に復旧可能である。その際、全損に近く焼けても修理可能なのは軀体を除く内装部分であるからに他ならない。

従って、分譲マンションの専有部分の保険金額設定は慎重に検討すべきである。

超過保険にならない様に、あくまでも内装工事に保険を付けるのだと考えるのが肝要である。

蛇足ながら同じ間取りで同じマンション内でも居室の空間は2階より10階の方が広くなる事は以外に知られていない。
高層マンションの場合。軀体の鉄筋コンクリートの柱が、上に上れば上る程、細くなっている。従って柱が小さくなるから、空間は広くなる。ただしそのRCの柱を押入部分や、クローゼット内に配置してあるから気付きにくいが、ベランダに出る柱の出っ張りが、上階に行けば行く程小さくなり、部屋が広くなる。まあほとんどが無視できる面積ではあるが・・・・

平成20年11月4日